「肯博国际娱乐」都在谈转型,为什么潘石屹的SOHO 3Q走上了转型成功之路?

2020-01-09 08:55:41  捕鱼来了网站

    潘石屹的soho 3q就是wework的模式。潘石屹的soho 3q是完全在线的选位、订位、付款,每个环节都在网上进行。这两个项目提供约1500个工位,按照潘石屹的规划,2015年将在重点城市建8个soho 3q中心。这天也是我在北京开设首期互联网转型总裁班的第二日,中午时分我带班上的企业家到望京soho 3q实地考察,在现场我曾为大家算了一笔账。其实,正是在这个月,潘石屹在微博中披露望京soho

「肯博国际娱乐」都在谈转型,为什么潘石屹的SOHO 3Q走上了转型成功之路?

肯博国际娱乐,中国的传统房地产业讲的是高周转、高现金流。但进入2015年,中国房地产业的问题首先在深圳突显。曾经是深圳房产龙头的佳兆业集团深陷债务重组的泥淖,曾经盖出深圳第一高楼的京基集团也不断传出濒临破产的消息。

截止到2014年12月全国待售房地产面积6.1亿平方米,2015年年底这个数字是7亿。房地产商把房子盖起来但卖不出去,现金流一断企业危机就来了。原万科北京公司总经理、全国工商联房地产商会副会长毛大庆曾讲,“北京等一线城市需要5~10年才能消耗掉市场存量”。房地产市场目前的高库存压力逼迫着这个行业要率先转型。

潘石屹是地产界名人,他的soho中国主打中小型公司办公写字楼市场,在北京、上海都有soho中国开发的优质写字楼。2007年,soho中国在香港联交所上市融资19亿美元,曾创造了亚洲最大的商业地产企业ipo。

自2012年以后,soho中国的销售业绩不断下滑,利润率虽然也在降低,但在地产行业内却是处于前列。根据财报显示,2014年公司营业额达到60.98亿元,同比下滑58.2%。其中租金收入达到4.24亿元,同比增长51.7%。虽然租金收入在总营业收入中的占比还不足7%,但租金收入的大幅增加正源于soho中国改变了商业模式,这家公司从2012年就宣布新开发的写字楼将大量自持出租而不是出售。

按照四维企业的分类,soho中国属于第三维。2012年之前 soho中国采取的是散售的方式,即写字楼开发好后按办公户型卖给业主,由业主持有使用或租赁。soho中国的散售客户多为山西、鄂尔多斯、唐山等地人,也就是人们口头常说的“煤老板”“土豪”。这些散售客户成为业主后,一般会将物业转交给专业的办公房产中介打理。

在全国房地产待售的6.1亿平方米中,有2个亿是商业地产。潘石屹不卖房子了,而是由soho中国自己持有,地产明星潘石屹也开始转做“包租公”。这就是潘石屹的新产品——soho 3q,一个融合互联网时代理念的办公室短租业务。

soho 3q

传统的公司办公室租赁很麻烦、很烦琐,一般会由中介经纪人代为打理,要签订冗长的合同,要装修,租金还要押一年付5年,诸如此类。

而我们发现,现在轻量级的公司越来越多,在“大众创新、万众创业”的指导下,越来越多的创业者扎进了创业创新的队伍,让他们都去按照传统的方式租赁办公室不现实。美国首先出现了wework(共创空间)模式。这个模式是以便宜的价格租赁下整层的办公区,装修分隔成或开放、或独立的办公区域,然后按月租赁给初创团队或小公司。这个模式的拥有者还在公共的办公区域提供各种办公服务,如提供打印复印设备、提供咖啡、收寄包裹等,甚至还提供专门针对创业者的资金、财务、法律等服务。对租户来说,这个模式的好处至少有以下3个方面。

第一,适应初创团队快速变化和不确定性多的特点。互联网时代的初创企业,有的会快速成长,有的会快速失败。初创企业的人员规模、用办公室的周期等,都会有各种不确定性。

第二,减少办公资金的占用。租户不用交付长周期的租金和押金,减轻了资金的压力。租户只需要带着笔记本电脑来工作就可以。

第三,满足工作过程中交流的需求。越来越多的企业做的是信息加工或创意型业务,在这些工作过程中必不可少地需要头脑风暴或跨界协作。公共办公空间的方式,可以把不同创业团队聚集在一起,天然地提供了交流协作的便利。

潘石屹的soho 3q就是wework(共创空间)的模式。与美国原始的wework不同的是:第一,物业所有权本就是soho中国自己所有;第二,提供的租赁、服务等方式更便捷、更本土化。

潘石屹的soho 3q是完全在线的选位、订位、付款,每个环节都在网上进行。用户可以在办公电脑上操作,也可以在智能手机上完成。所有传统办公租赁中签合同、付押金等烦琐模式全部没有了,用户只要订好办公位并付款后,带着自己的笔记本电脑和移动电话就可以入驻办公。

在soho 3q,可以只租一个办公桌,也可以租一个独立的办公室。可以租一周、一个月,也可以按照指定的日期租赁。在办公过程中可以享受餐饮、打印复印、电话室、公共会议室等服务。

soho 3q的两个初期项目,于2015年初开始运营。这两个项目分别位于北京望京soho和上海soho复兴广场(分别简称“望京”“复兴”)。这两个项目提供约1500个工位,按照潘石屹的规划,2015年将在重点城市建8个soho 3q中心。他的目标是:全球只要有中国人的地方,下了飞机随时随地就可以办公。

望京和复兴的两个soho 3q中心,在初始对外的销售价格为每周1000元一个开放工位,或每周1300元一个独立办公室的工位。这两个中心在2015年2月1日开业营运。这天也是我在北京开设首期互联网转型总裁班的第二日,中午时分我带班上的企业家到望京soho 3q实地考察,在现场我曾为大家算了一笔账。按照每个工位2.6平方米的行业规格来算,原先望京soho传统租金是每天5~8元,如果与soho 3q模式来对比,按照1000元每周来换算的话,soho 3q的租金收入至少是传统的7倍。具体公式并不复杂,读者也可以自己算出来。当时,听到这个数字的几位传统企业家表示,“搞互联网转型不只是红利了,简直是暴利”。

2015年春节后不久,两个soho 3q中心分别将工位的周租赁价格调整为600~800元和780~1040元,相比传统租赁方式还是收益颇丰。2015年5月的一天,我跟一位老同事从望京soho楼下驱车经过,他想知道soho 3q的空置率如何,是否有价无市?其实,正是在这个月,潘石屹在微博中披露望京soho 3q一期已经满租,二期于6月15日开租,同时开始了三期的设计与论证。前后还不足半年。

其实,在全国范围内,仿照wework(共创空间)做法的办公空间租赁项目已经有很多,尤其是在北京、深圳等创新文化氛围浓厚的城市,但潘石屹的soho 3q搞得更有声有色。在其他的共创空间还停留在杂乱、粗糙的租工位套路里时,潘石屹在以下3个方面的力促显得尤为关键。

第一个方面,互联网创业的定位。望京soho由三栋单体塔楼组成,分别是塔一、塔二、塔三。塔一、塔二是传统出售,只有塔三由soho中国自持。随着望京地区作为北京第二cbd(中央商务区)的发展趋势,望京soho三栋物业的入驻公司里有70%是互联网公司。其中包括美团、陌陌、触控科技等知名互联网公司。物以类聚,自然吸引来更多的互联网初创公司来这儿落脚。这些较大的互联网公司有的租多层,有的租一层,而更多的互联网初创公司会选择soho 3q短租。

第二个方面,潘石屹的大v影响力。潘石屹是微博刚兴起时成就起来的大v,为推广soho 3q,他在微博上做了大量的推荐,包括发送电子红包给粉丝和准租户。这些红包可以直接抵soho 3q的租金。

第三个方面,不间断的活动运营。在soho 3q开始营运后,基本每周都会组织讲座或创业者聚会等活动。潘石屹极大地发挥了其人脉资源,把投资人、科技名人、成功创业者、创业导师等都邀请来搞活动。这些活动的开展,使soho 3q的人气持续不减。

soho 3q 创业者沙龙

那么为什么潘石屹要搞soho 3q?当然是要解决新变化带来的新问题,最突出的新问题就是传统出售业务的收入锐减,再就是用户的变化。潘石屹曾讲做锤子手机的罗永浩曾找到他,罗永浩想租一层办公楼,然后又说要退租,退租三天后又说要租。“有的公司今天有也许明天就没有了,有的公司也需要临时扩张,他们哪需要那么多固定办公场所”。

对于租用soho 3q这样的用户来说,soho中国在日常营运过程中还会不断地累积用户的各种信息。如果用户变大,需要更多的办公空间,或者需要固定办公场所的时候,还可以将同一栋物业里更大的办公空间提供给用户。一般情况下,用户都有惯性,soho中国由此而易于做到将用户黏在自己的物业平台上。

为了做soho 3q,潘石屹花了一年多的时间考察和调研互联网公司。他意识到传统商业的大变革时代已经来了,这个新时代会彻底地改变所有的商业模式,尤其是浪费大、成本高、中间环节多的传统行业一定得转型升级。在推动soho中国转型升级之前,潘石屹首先完成了自己理念的转变,这个转变直接促成了他不再是一个写字楼产品的建筑商,而是变成了一个办公解决方案服务商。

截止到2015年8月,soho 3q已在北京和上海共开了5个中心。按照互联网转型四维论来看,第三维的soho中国已经按照平台化(解决方案服务商)的方式走在转型成功的路上。

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节选自《互联网+2.0:供给侧改革与企业转型升级路线图》

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